Méthode et limites

Un programme est un permis de construire (hors déclarations préalables) créant au moins 10 logements collectifs, déposé par une société, depuis 2013. Les collectivités, établissements publics et associations sont exclus. Chaque programme est classé dans un segment :

• Vente (38 484) : usage « vente » ou « vente-location » déclaré, SCCV, ou société de promotion immobilière (NAF 41.10). Les références nationales de durée sont calculées sur ce segment seulement.
• Logement social (9 645) : permis d'un organisme HLM (forme juridique ou dénomination au registre).
• Location (5 748) : autres sociétés construisant pour louer (investisseurs, résidences gérées).

Cela représente 53 877 programmes. Un permis modificatif ne crée pas de nouvelle ligne : Sitadel conserve la date de l'autorisation initiale.

Le permis est presque toujours déposé par une société créée pour un seul immeuble (SCCV, SNC, SCI…). Nous cherchons ses dirigeants personnes morales dans le Registre national des entreprises et retenons ceux qui ont le rôle le plus fort : gérant ou président, sinon liquidateur, sinon associé. Quand plusieurs sociétés ont le même rôle, le programme est une co-promotion et il compte pour chacune.

Les sociétés ainsi trouvées sont ensuite regroupées : une société est rattachée à sa propre société dirigeante lorsque celle-ci dirige au moins deux sociétés de promotion, ou dépose elle-même des permis (trois niveaux au plus). Les banques, assureurs et organismes publics ne regroupent jamais. Pour quelques grands groupes dont les filiales ne remontent pas à une tête commune, un regroupement par nom est appliqué et signalé.

Sur les 53 877 programmes du périmètre :

• 17 273 (32 %) sont rattachés à un promoteur par les dirigeants de la société de programme ;
• 35 367 (66 %) ont été déposés par le promoteur lui-même (société qui porte plusieurs permis, ou petite société dirigée par une personne physique) ;
• 1 237 (2 %) n'ont pas de promoteur identifié : société de programme sans dirigeant personne morale, ou introuvable dans le registre.

Nous avons vérifié à la main un échantillon de 60 rattachements (nom de la société de programme, gérant, groupe) : tous étaient cohérents. Les regroupements par nom de marque restent une approximation. Les personnes physiques ne sont jamais affichées.

• Achevé : une déclaration d'achèvement (DAACT) est enregistrée.
• Livré (signal DPE) : pas de DAACT, mais des diagnostics énergétiques de logements neufs ont été établis à l'adresse (ou à moins de 60 m) entre 6 mois et 5 ans après l'ouverture du chantier, pour au moins 3 logements et 15 % des logements du programme. Sur les programmes qui ont les deux, le premier DPE tombe en médiane 47 jours avant la DAACT, et à moins de 4 mois d'elle dans 62 % des cas.
• Chantier en cours : ouverture déclarée il y a moins de 4 ans, pas d'achèvement.
• Autorisé, pas commencé : permis de moins de 3 ans sans ouverture déclarée.
• Permis annulé : état « annulé » dans Sitadel. Si la même société a obtenu ensuite un permis sur la même parcelle ou la même rue, il est classé annulé puis redéposé et n'est pas compté comme annulation.
• Démarrage non déclaré et achèvement non déclaré : au-delà de 3 et 4 ans sans déclaration. Ce sont des trous dans les données, pas des preuves d'abandon ou de retard : beaucoup de constructeurs ne déposent pas ces déclarations.

La durée est mesurée entre la date réelle d'ouverture de chantier et la livraison. La date de livraison retenue est la plus précoce entre la déclaration d'achèvement (DAACT) et les premiers DPE de logements neufs à l'adresse : la DAACT est souvent déposée des mois après la remise des clés (sur les programmes qui ont les deux, elle arrive plus de 6 mois après les premiers DPE dans 22 % des cas), ce qui ferait paraître plus lents les promoteurs qui déclarent tard. Les DPE neufs n'existent que depuis juillet 2021 : les programmes livrés avant sont datés par leur seule DAACT. Actuellement, 2 851 livraisons sont datées par un DPE antérieur à la DAACT et 1 996 par un DPE sans DAACT. Seuls les programmes dont le chantier a démarré il y a plus de 4 ans (cohorte « mûre ») entrent dans les comparaisons : sinon, les chantiers courts, déjà terminés, seraient surreprésentés. Les durées inférieures à 3 mois ou supérieures à 10 ans sont considérées comme des erreurs de saisie et écartées.

Pour un promoteur, nous affichons la durée médiane de ses programmes achevés, l'écart médian à la médiane nationale de la même taille, et la part de ses chantiers plus longs que 3 chantiers sur 4 de même taille (25 % attendus). Sous 5 programmes achevés, nous affichons « pas assez de données ». Le taux d'annulation porte sur les permis accordés il y a plus de 3 ans.

Les ventes enregistrées par les notaires (DVF géolocalisées, 2021 à 2025) sont rattachées à un programme quand elles portent sur une parcelle du permis, ou à moins de 50 m de son adresse pour les ventes sur plan. Les reventes sont les ventes classiques d'appartements sur les parcelles du bâtiment (celles du permis et celles où ses ventes sur plan ont été enregistrées) après la livraison. Les ventes de 5 appartements ou plus en une fois (ventes en bloc) sont comptées à part.

Le prix au m² n'est calculé que pour les ventes d'un seul appartement. Le marché local est le prix médian au m² de toutes les reventes d'appartements de la commune (de l'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille) la même année. L'évolution hors marché compare le prix de revente au prix médian sur plan du même immeuble, divisé par l'évolution du marché de la commune entre les deux années : un résultat négatif signifie que l'immeuble a perdu de la valeur par rapport à son quartier.

Pour respecter les conditions de réutilisation de DVF (pas de transaction individuelle identifiable), aucun chiffre n'est affiché pour un programme qui compte moins de 5 ventes, et seuls des agrégats sont publiés. Médianes nationales actuelles : ventes sur plan +39 % par rapport à l'ancien de la commune ; reventes +18 % par rapport au marché local ; évolution hors marché −4 %.

• La déclaration d'achèvement est souvent déposée en retard ou pas du tout : environ la moitié des permis anciens en ont une, presque aucun des permis récents. Avant juillet 2021, aucun DPE ne permet de corriger une déclaration tardive.
• La durée mesurée n'est pas un retard contractuel : les dates de livraison promises aux acheteurs ne sont publiées nulle part.
• Un chantier peut être long pour des raisons extérieures au promoteur (recours, fouilles archéologiques, défaillance d'une entreprise, crise sanitaire de 2020).
• Le regroupement par dirigeants peut rattacher un programme à un partenaire financier ou manquer un lien de groupe ; la liste des sociétés regroupées est affichée sur chaque page promoteur.
• Les données DPE neufs ne couvrent que les logements livrés depuis juillet 2021 ; DVF exclut l'Alsace, la Moselle et Mayotte et ne remonte qu'à 2021 : pour les immeubles livrés avant, le prix sur plan n'est pas connu.
• Les reventes d'un immeuble peuvent inclure celles d'un bâtiment plus ancien situé sur la même parcelle.
• Les adresses des permis sont souvent incomplètes (« ZAC … lot B », « rue X et 2 à 16 rue Y »). Un programme est alors placé au centre de sa parcelle, et à défaut de sa rue ou de sa section cadastrale : ces deux dernières positions sont approximatives, signalées sur les cartes, et ne servent à aucun rapprochement de données.
• Les compteurs d'arrêtés du registre des copropriétés ne sont plus publiés depuis fin 2024 : nous affichons la dernière valeur connue.

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